Dentro del Campo jurídico de los contratos existe una sub-clasificación de sus modalidades y una de ellas, es el contrato de opción a compra venta unilateral preliminar, vale decir que es un contrato bajo términos y condiciones que estipula en el contenido del documento un plazo de duración una vez dadas las arras o inicial de 90 días, más 30 días de prórroga para que el comprador se comprometa a cancelar lo adeudado en ese plazo; con el fin, que se perfeccione la venta definitiva o protocolización ante el registro subalterno donde está registrado el bien inmueble.
El marco regulatorio de los contratos de opción a compra venta en sus diferentes modalidades o la venta pura y simple se encuentran en el artículo 23 de la Ley de Deudores Hipotecarios; sin embargo, el Legislador Civil dispone en sus artículos 1133, 1159, 1160 que sirven de marco jurídico donde aparecen los requisitos para que se materialice un contrato.
Ahora bien, uno de los requisitos más importante es el pago previsto en los artículos 1527 y 1283 del Código Civil, ya que una vez pactado el contrato el comprador debe cumplir con pagar el día y lugar fijado en el contenido del contrato de opción a compra venta preliminar unilateral, Porque es unilateral?. Por la sencilla razón, que este tipo de contrato, se obliga solo al comprador a pagar dentro del plazo de los 90 días, más la prórroga de los 30 días, y no se obliga al vendedor es allí la diferencia del resto de los contratos.
La figura del pago sobre el precio de la venta, una vez dada las arras o inicial el comprador se obliga a realizar el resto del pago en el plazo de los 90 días, más la prórroga de 30 días; siempre y cuando, ambas partes así lo determinen, en el contrato.
La recomendación, al comprador de este tipo de contrato es que encontrándose dentro del plazo mencionado, existe un hecho sobrevenido de una devaluación de la moneda y el vendedor se niegue a recibir el pago dentro de ese plazo. Debe iniciar una solicitud de oferta real de pago ante un Tribunal de Primera Instancia de lo Civil en la jurisdicción donde se pactó el contrato, para dar cumplimiento al pago total dentro de ese plazo ya estipulado en el contrato tal como lo dispone el artículo 1527 del Código Civil.
Otra recomendación, en primer lugar es que no se puede dejar de pagar el monto adeudado y en segundo lugar que se cancele fuera del plazo de los 90 días, más la prórroga de 30 días, será un incumplimiento de pago donde quedara liberada la venta a un tercero.
Esta afirmación es sostenida por la Sala de Casación Civil del Alto Tribunal mediante jurisprudencia reciente, reiterada y pacifica nro 000289, exp 22-638 de fecha 26 de mayo del 2023, se refiere que si el comprador? no paga dentro del plazo de los 90 días, más la prórroga de 30 días, se libera la ventar para que el vendedor ofrezca a un tercero su apartamento.
Abog: Vestalia Rafaela Tovar Medina.
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excelente orientación…
Buenas tardes.
¿Conoce cuál es el criterio, en la actualidad, sobre la naturaleza de la opción de compra venta? Porque según sentencia de la SCC del seis (6) de marzo de dos mil dieciocho, la opción de compra venta es una verdadera venta por encontrarse en ella, los elementos esenciales del contrato como: el objeto, el precio y el consentimiento; mientras que existe otro criterio en el que clasifica la opción de compra como un contrato preliminar, sin embargo, no he podido determinar cuál de estos criterios esta vigente.
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